圖：現(xiàn)時租金回報率變得吸引，勢帶動長線投資者入市。

　　美國聯(lián)儲局一如市場預(yù)期減息0.25厘，為三個月內(nèi)第三度減息，累計減1厘；香港銀行亦跟隨美息回調(diào)，最優(yōu)惠利率下調(diào)0.125厘，進(jìn)一步紓緩供樓人士的壓力。本港再減息0.125厘，P按息率減至3.5厘，若以樓按貸款500萬元為例，并以30年還款期計算，每月供款減至約2.2452萬元，較9月初未減息前的P按息率為4.125厘相比，每月供款減少1780元（或約7.3%）。

　　減息帶來的正面影響，不單供樓負(fù)擔(dān)減少，而是資金流動性的提升，才是對樓市的最重要利好。尤其是本港出現(xiàn)息口“加慢減快”，相信或與貸存比率下跌有關(guān)。

　　根據(jù)金融管理局資料顯示，香港于2022年9月開始踏入加息周期，港元存款數(shù)字與貸款數(shù)字初期有同步增加的趨勢，但其后本港開始出現(xiàn)“貸款跌、存款升”的背馳現(xiàn)象。截至2023年底，港元存款數(shù)字增加至7.62萬億元，較2022年9月份開始加息時的7.38萬億元增加約2400億元；期內(nèi)港元貸款數(shù)字則減少至6.42萬億元，較2022年9月減少2200億元。

　　今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的“背馳”情況持續(xù)，今年首十個月，港元存款較去年底進(jìn)一步增加約2.9%至7.84萬億元；期內(nèi)港元貸款額則較去年底進(jìn)一步減少約5.5%至6.07萬億元。

　　若以港元貸存比率去計算，港元貸存比率由22年10月份，即加息周期時的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%，比率創(chuàng)逾七年新低。貸存比率持續(xù)下降是貸款跌及存款增的結(jié)果，在資金無出路之下，銀行冀減息能提升客戶的貸款意欲，同時也可降低存款成本。若情況持續(xù)，銀行有更大可能加速減息，變相利好本港樓市。

租金回報吸引力上升

　　中央政府繼續(xù)推出刺激經(jīng)濟(jì)政策提振樓股市場、恢復(fù)“一簽多行”推動消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)?復(fù)蘇、“人才”計劃持續(xù)發(fā)酵帶動本港買租市場，租金高企及“供平過租”重臨，租金回報率變得吸引，勢帶動長線投資者入市等。至于負(fù)面因素包括中美關(guān)系前景不明朗及新盤貨尾量處偏高水平等，但總括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助帶動樓市穩(wěn)中向好。

　　筆者預(yù)期明年樓市成交將進(jìn)一步上揚(yáng)，當(dāng)中一手成交將按年升逾一成至1.8萬宗水平；二手成交則估計有望錄得約4.2萬宗左右，較2024年略升約5%。

　　樓價方面，明年樓價有力回升約5%，扭轉(zhuǎn)連跌三年的走勢；至于租金方面，相信人才及內(nèi)地生將持續(xù)來港，對租務(wù)有正面作用，估計明年租金將繼續(xù)上升，預(yù)計全年升約6%，跑贏樓價升幅。屆時明年“價租”走勢將再度一致，將打破連續(xù)兩年“租升價跌”的背馳情況。筆者又睇好一向受內(nèi)地富人青睞的豪宅市場，預(yù)期在一眾利好因素帶動下，明年逾5000萬元豪宅注冊量有力攀升至700宗，創(chuàng)有紀(jì)錄以來三十年新高。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）