天高云淡的9月，萬科在深圳開了一個(gè)悲情無比的會(huì)。

28日-29日，萬科秋季例會(huì),滿場(chǎng)都是鮮紅的宣傳標(biāo)語,醒目的三個(gè)大字“活下去”更是被人們解讀出了羅生門的味道。

對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，活下去，是真有其事還是危言聳聽?

萬科“活下去”

先來看當(dāng)事人的解讀。

在萬科掌門人郁亮看來，之所以強(qiáng)調(diào)“活下去”是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的“轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來了。”他說：“今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、 經(jīng)濟(jì)、國(guó)際、軍事等方方面面。”

他還結(jié)合當(dāng)下明星偷稅漏稅、滴滴遭遇的問題、碧桂園的問題和自如甲醛房的問題等進(jìn)行了反思。“當(dāng)前整個(gè)社會(huì)都傾向于反資本、反大企業(yè)，普通老百姓都把貧富懸殊、社會(huì)板結(jié)等問題都?xì)w結(jié)于大企業(yè)、大資本方，最可怕的是這是整個(gè)社會(huì)的共識(shí)，政府和知識(shí)界也站在普通民眾這一邊，來共同面對(duì)大資本和大企業(yè)。”

所以，在郁亮看來，對(duì)萬科而言，要做的第一件事情就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，落實(shí)到具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

他還強(qiáng)調(diào)，回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去。

萬科的危機(jī)感，令行業(yè)不少人“瑟瑟發(fā)抖”。

但旁觀者似乎并不“買賬”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉從“活下去”三個(gè)字品出了三層含義：第一，萬科最慣用會(huì)哭的孩子有奶吃這一套;第二，你不讓我活，我就偏要活下去;第三，市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說：“頭狼發(fā)信號(hào)，群狼心動(dòng)搖?；钕氯?，這個(gè)新口號(hào)，對(duì)萬科內(nèi)部、開發(fā)商同行、購(gòu)房者，皆產(chǎn)生了很大的沖擊力。”

一位多年跑地產(chǎn)的媒體記者評(píng)價(jià)，回顧行業(yè)歷次波動(dòng)，作為帶頭大哥的萬科總是打響第一槍，自己卻不斷做大做強(qiáng)。還有人評(píng)價(jià)，“當(dāng)萬科淪為戲精，走下神壇就只是時(shí)間問題。”

當(dāng)然，也有人認(rèn)同萬科的危機(jī)感，有的說“覆巢之下，安有完卵”;有的說“做最壞打算，做最好安排”。

萬科“神算子”

且不論誰對(duì)誰錯(cuò)，說到底萬科終究是一個(gè)企業(yè)。而企業(yè)今天“活下去”是為了明天“活得更好”。

舉幾個(gè)例子大概就能明白了。

數(shù)據(jù)來源：wind

2008年年初開始，一線城市出現(xiàn)成交萎縮，從當(dāng)年6月起，全國(guó)大部分城市遭遇“寒流”。當(dāng)年，時(shí)任萬科董事長(zhǎng)王石首發(fā)“拐點(diǎn)”論，率先開始自救，將部分房產(chǎn)折價(jià)銷售。

隨著后來4萬億計(jì)劃的出臺(tái)，房地產(chǎn)重返熱潮。

2011年，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸的嚴(yán)厲執(zhí)行，當(dāng)年下半年的“金九銀十”落空，并導(dǎo)致全年房地產(chǎn)成交量走低，市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)。轉(zhuǎn)年，萬科判斷房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代。

隨著后來30多個(gè)地方樓市微調(diào)，一、二線城市樓市成交量攀升，市場(chǎng)再次回暖。

2014年，由于庫(kù)存積壓嚴(yán)重、供過于求，全國(guó)房?jī)r(jià)下降態(tài)勢(shì)明顯，主要城市的成交出現(xiàn)持續(xù)幾個(gè)月的低迷。無獨(dú)有偶，當(dāng)年萬科就提出過，房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

隨著后來“雙降”(降息、降準(zhǔn))，調(diào)控政策放松的到來，房地產(chǎn)迎來新的一波上揚(yáng)。

2018年，在上百次的調(diào)控、房地產(chǎn)稅的呼聲下，樓市有變冷的趨勢(shì)。中國(guó)社科院9月27日?qǐng)?bào)告稱，短期看一二線城市“金九銀十”落空，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降。這時(shí)，萬科喊出“活下去”的口號(hào)。

理解萬科的邏輯，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇有一句話說得卻頗有意味，他說中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系是“旺夫婆娘論”。

何為“旺夫婆娘論”?孟曉蘇這樣解釋：有人好用綁架論，就是a綁架了b，我用另一個(gè)說法，就是“旺夫婆娘論”。

自打國(guó)民經(jīng)濟(jì)20年前房改，找到了房地產(chǎn)這個(gè)“旺夫婆娘”，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)20年，幫助三屆政府，但是總有人說“婆娘綁架老公”，不斷有人進(jìn)讒言給這個(gè)老公，說你還是去找那個(gè)高科技小蜜去。

這個(gè)男人也是花心，總是一會(huì)想這個(gè)一會(huì)想那個(gè)，而且還有一個(gè)就是家暴，打壓房地產(chǎn)。

這個(gè)旺夫婆娘也是很賢惠，她就好好給你打理家，把經(jīng)濟(jì)又給拉動(dòng)上來，相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)起來。整個(gè)家務(wù)又正常了。

但是迎來的是下一輪男人的暴打，這就是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中的地位。

有一句話說，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)就跟預(yù)測(cè)股票一樣不靠譜。難能可貴的是，萬科在每一次危機(jī)中，都率先嗅到了“危與機(jī)”。

王石說，凡是想超越萬科的，最后下場(chǎng)都不大好。

大概就是此意吧。