一年一度的315消費(fèi)者權(quán)益日到來了，層出不窮的房地產(chǎn)維權(quán)案例，也逐漸暴露在大眾視野中。

 

　　近日，有業(yè)主向大公房產(chǎn)爆料稱，大悅城控股集團(tuán)（原“中糧地產(chǎn)”）旗下位于深圳寶安區(qū)的“天悅壹號玖苑”商務(wù)公寓，由于開發(fā)商方面的操作失誤，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)從70年變?yōu)?0年。

 

　　原本70年的產(chǎn)權(quán)一下子縮水30年，業(yè)主表示難以接受，這一事件也引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

 

　　公開資料，“天悅壹號玖苑”項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)新安街道前進(jìn)一路與創(chuàng)業(yè)二路交匯處，前身為寶安25區(qū)舊改地塊，宗地號A007-0563，土地用途為商業(yè)用地，二類居住用地，開發(fā)商為大悅城控股集團(tuán)全資子公司中糧地產(chǎn)發(fā)展（深圳）有限公司。

 

　　深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目總占地面積約12.45萬平米，總建筑面積約78.5萬平米，共分三期開發(fā)。

 

　　其中，一期由5棟商品住宅、1棟公寓+辦公樓組成，占地面積21816.99平米，計(jì)容建筑面積160508.2平米；二期由約15萬平米的大型購物中心大悅城，及1棟約200米地標(biāo)寫字樓、1棟高端公寓組成；三期由1棟住宅、1棟辦公、1棟公寓組成。

 

　　本次出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛的，正是該項(xiàng)目三批入市的公寓產(chǎn)品，房源位于玖苑1棟B座，共101套。

 

　　北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師告訴大公房產(chǎn)，在我國，住宅用地的土地使用權(quán)是70年，商業(yè)用地的土地使用權(quán)則是40年，且規(guī)劃性質(zhì)只能是商業(yè)用房而不是住宅用房，不能落戶，沒有學(xué)位，貸款最多也只能貸10年，水電還都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比普通住宅收費(fèi)要高。

 

　　不過比起動(dòng)輒限購的普通住宅，商業(yè)用房最大的優(yōu)勢就是不限購，不占用購房名額，這對于許多尚無購房資格的消費(fèi)者來說，極大地滿足了他們的自住需求。

 

　　而的“天悅壹號玖苑”項(xiàng)目，由于規(guī)劃的公寓面積區(qū)間在83平米～129平米，戶型較市場上大部分五十多平以內(nèi)的小公寓都適合家用，便吸引了不少人入手。

 

　　只是如今，這些公寓卻成了許多購房者的“心病”。對于此事具體情況，大公房產(chǎn)試圖向大悅城控股方面求證，但截至發(fā)稿未有明確回應(yīng)。

 

 

　　據(jù)爆料業(yè)主稱，自己于2020年12月購買了“天悅壹號玖苑”項(xiàng)目1棟B單元的一套一百二十多平的商務(wù)公寓，當(dāng)時(shí)簽訂的預(yù)售合同上明確寫著“建設(shè)用地使用權(quán)期限自2018年2月4日起至2088年2月3日止”，產(chǎn)權(quán)為70年。

 

圖源：e天劍

 

　　可在第二年的7月份，開發(fā)商中糧地產(chǎn)發(fā)展卻要求業(yè)主簽署一份合同的補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議里將原定的到2088年的70年產(chǎn)權(quán)，更改為了“建設(shè)用地使用權(quán)期限自2018年2月4日起至2058年2月3日止”，產(chǎn)權(quán)直接變?yōu)?0年，少了整整30年。

 

圖源：e天劍

 

　　對于這一補(bǔ)充協(xié)議帶來的結(jié)果，該業(yè)主當(dāng)然不答應(yīng)。

 

　　但是當(dāng)她問及更改內(nèi)容的原因時(shí)，中糧地產(chǎn)發(fā)展方面給出的理由竟然是：“系統(tǒng)錄錯(cuò)了”。

 

　　大公房產(chǎn)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，今年1月23日時(shí)，大悅城天璽壹號微信公眾號的確就此事發(fā)布過一個(gè)公告，表示“由于系統(tǒng)錄入錯(cuò)誤原因，部分業(yè)主簽署的公寓預(yù)售合同建設(shè)用地使用權(quán)期限錯(cuò)誤顯示稱了住宅的70年使用期限。”

 

　　同時(shí)公告還稱：“為了避免更多業(yè)主誤解，我司已積極主動(dòng)聯(lián)系合同有誤的業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對該年限條款進(jìn)行訂正。”

 

圖源：大悅城天璽壹號微信公眾號

 

　　粗看問題不大，細(xì)看卻處處都很離譜。

 

　　“買房這么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖?，一句筆誤就能了事？”對于開發(fā)商的這一輕飄飄的解釋，該業(yè)主感到十分氣憤。

 

　　她表示，自己當(dāng)初買這套房，除了項(xiàng)目所處區(qū)位配套成熟、交通便利以外，很大程度上也是因?yàn)楫?dāng)初項(xiàng)目銷售時(shí)宣傳的就是70年產(chǎn)權(quán)住宅型公寓，而且正因?yàn)樾麄鳛?0年產(chǎn)權(quán)公寓，所以購買價(jià)格也比同類型的高。

 

　　據(jù)了解，“天悅壹號玖苑”項(xiàng)目三期1棟B座的商務(wù)公寓入市時(shí)的均價(jià)在6.68萬一平米左右，而深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，2020年12月深圳市商務(wù)公寓市場成交均價(jià)為6萬，很明顯該公寓售價(jià)略高于市場。

 

　　如今產(chǎn)權(quán)一下子變?yōu)?0年，不僅使用年限減少，而且總價(jià)也已經(jīng)付出去，還得不到開發(fā)商的任何補(bǔ)償，這也意味著，購房者當(dāng)初買這套公寓的性價(jià)比突然降低了許多，而成本也平白增高了一大截。

 

　　業(yè)主還對比了與“天悅壹號玖苑”一墻之隔的“萬科大都會(huì)”，她表示，萬科大都會(huì)如今在售的除了住宅也有住宅型公寓，且均價(jià)同樣在六萬多左右，不僅產(chǎn)權(quán)的的確確為70年，而且還包公寓裝修。而另一個(gè)擁有70年產(chǎn)權(quán)公寓的“匯邦名都花園”項(xiàng)目，均價(jià)僅在3.9萬元左右。

 

　　“早知道是這樣，我何必買大悅城的項(xiàng)目？”巨大的落差感，讓天悅壹號玖苑的業(yè)主越發(fā)難以接受。

 

　　北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師告訴大公房產(chǎn)，如果開發(fā)商明知道項(xiàng)目用地是商業(yè)用地，還在合同中寫70年的土地使用權(quán)，并且在宣傳的時(shí)候也口口聲聲稱是70年，那就說明開發(fā)商在故意隱瞞商業(yè)用地的性質(zhì)，有欺詐購房者的嫌疑。

 

　　此外，還有業(yè)主表示，當(dāng)初買房時(shí)項(xiàng)目方給自己承諾的是“民水民電”，結(jié)果交房后卻發(fā)現(xiàn)都是按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。

 

　　“要么一開始就講清楚，要么就從頭到尾民水民電。變來變?nèi)ニ阍趺椿厥拢?rdquo;該業(yè)主表示。

 

　　大公房產(chǎn)了解到，目前市面上的商業(yè)公寓，基本都是商水商電，收費(fèi)是民水民電的兩倍。至于“天悅壹號玖苑”項(xiàng)目為何要在商務(wù)公寓的基礎(chǔ)上宣傳民水民電？應(yīng)該是宣傳中一種吸引客戶的手段，但是虛假宣傳實(shí)屬不該。

 

　　莫名多出的紅章
       是否涉嫌違規(guī)？

 

　　除了突然變更的產(chǎn)權(quán)期限，值得注意的是，有業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)發(fā)展給的這份補(bǔ)充協(xié)議也是疑點(diǎn)重重。

 

　　據(jù)了解，由于合同制作需要一定的時(shí)間，所以該棟公寓有很多業(yè)主在當(dāng)初簽署完購房合同后沒有及時(shí)拿到紙質(zhì)文件，如今因?yàn)橐炇鹧a(bǔ)充協(xié)議，這些業(yè)主便提出要查看合同，結(jié)果業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商拿出的合同，首頁表面有非常明顯的重新裝訂痕跡。

 

　　而且在合同第二條【項(xiàng)目建設(shè)情況】那里，紙面上明明白底黑字打印著“建設(shè)用地使用權(quán)期限自2018年2月4日至2088年2月3日止”，但頁面卻被明晃晃地蓋上了一個(gè)鮮紅的印章。

 

　　印上的文字為：“核對：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同第二十六條，本地塊住宅土地使用年限70年（從2018年2月4日至2088年2月3日止），商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓土地出讓使用年期為40年（從2018年2月4日至2058年2月3日止）”。

 

圖源：e天劍
 

　　有業(yè)主表示，自己通過銀行渠道或國土部門拿到的原合同其實(shí)是未加蓋紅章的。也就是說，開發(fā)商或在發(fā)現(xiàn)“系統(tǒng)錄入序錯(cuò)誤”后，悄悄給業(yè)主的購房合同自行蓋上了印章，想蒙混過關(guān)。

 

　　值得注意的是，面對業(yè)主的質(zhì)疑，中糧地產(chǎn)發(fā)展方面卻始終強(qiáng)調(diào)這只是一個(gè)烏龍、一次誤會(huì)，并不斷催促業(yè)主去簽署補(bǔ)充協(xié)議，甚至還“威脅”業(yè)主，只有簽署了補(bǔ)充協(xié)議才會(huì)給購房合同。

 

　　為此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示：“合同是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，在業(yè)主沒有同意的情況下，開發(fā)商是不能夠隨意加蓋印章的。”并且，開發(fā)商“威脅”業(yè)主不簽補(bǔ)充協(xié)議就不給購房合同的行為也是違規(guī)的。

 

　　據(jù)了解，目前該項(xiàng)目1棟B座已經(jīng)有三十多位業(yè)主簽下請?jiān)笗?，要求開發(fā)商就此事作出回應(yīng)并給出解決辦法，而業(yè)主們也提出了自己的訴求：一是退房，并補(bǔ)償業(yè)主們損失；二是以70年產(chǎn)權(quán)公寓為標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)給業(yè)主們一定差價(jià)；三是水電費(fèi)按售房時(shí)承諾的民水民電標(biāo)準(zhǔn)來收取。

 

　　對于業(yè)主的第一個(gè)訴求，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示，如果購房人通過銀行或者國土部門拿到的合同上面明確寫明土地使用權(quán)期限是70年，或者有足夠證據(jù)證明自己簽署的合同土地使用權(quán)就是70年的，這是完全有權(quán)利拒絕開發(fā)商更改合同中40年土地使用權(quán)條款，如果開發(fā)商必須修改，購房人有權(quán)基于開發(fā)商的欺詐行為而撤銷合同，要求退房。

 

　　“對開發(fā)商而言，把40年錄入成了70年可能是失誤，但是所產(chǎn)生的法律后果要自己承擔(dān)，不能讓購房人承擔(dān)。這種情況下所簽署的購房合同依然是有效的，因?yàn)椴⒉贿`法法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但是這個(gè)合同的簽署是基于開發(fā)商故意隱瞞事實(shí)所簽署的，合同是可以撤銷的。”王律師補(bǔ)充道。

 

　　不過對于業(yè)主的二、三訴求，王佳紅律師卻表示，現(xiàn)實(shí)中若想實(shí)現(xiàn)是有點(diǎn)困難。

 

　　“法律上講究的是實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的損失，是可以量化的，而業(yè)主的這個(gè)要求無法量化，損失不好確定。所以能不能補(bǔ)產(chǎn)權(quán)差價(jià)不太好說。

 

　　另外，王律師指出，一個(gè)項(xiàng)目既然是商業(yè)立項(xiàng)，就不可能改成民水民電，除非把商業(yè)改成住宅才有可能。所以業(yè)主也很難讓開發(fā)商將水電改成民用的。

 

　　那么，該項(xiàng)目的業(yè)主就只有退房和接受現(xiàn)有情況兩條出路嗎？

 

　　對于大公房產(chǎn)的疑問，王佳紅律師很直白地表示了肯定。對于該項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展，大公房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。