種種信號表明，房地產融資政策大方向正從限制轉向支持。
11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號）（以下簡稱“254號文”），從保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發(fā)布16項舉措，全力支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
尤其是支持房企融資方面，政策涵蓋開發(fā)貸、債券融資、信托等資管產品融資、并購貸、“保交樓”專項借款等全渠道，并提出“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”，堪稱今年以來對房企支持力度最大的政策。
這一文件雖未出現(xiàn)在官網網站上，但記者從央行人士處得到確認，文件已內部下發(fā)給各銀行機構。
為打消金融機構從業(yè)者對房地產類融資產品出現(xiàn)不良、影響個人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，“254號文”還提出，新發(fā)放配套融資形成不良的相關機構和人員可予免責，前提條件是“已盡職”。
很顯然，政策層希望通過融資端的改善，來引導樓市實現(xiàn)“軟著陸”。但在多位業(yè)內人士看來，房企銷售端能否改善更為關鍵。
住房金融高級經濟師陳斌認為，居民購房剛性需求不足，是當前部分二線城市、尤其是三四線城市樓市主要問題；讓居民出手購房，但不能鼓勵剛性需求提前消費，否則市場不可持續(xù)；讓金融機構愿意給房企融資，需要滿足一定市場基礎，一定要讓金融機構能夠看到企業(yè)自生能力，最好是還能夠看到企業(yè)發(fā)展的希望，畢意誰都不愿意成為“風險”接盤俠。
“感覺春天到了，期待這些政策盡快落地。”一位房企高層表示。
“254號文”發(fā)出后，引發(fā)市場強烈反響。11月14日開盤后，內房股全線高開，內地房地產指數(shù)漲超10%。
支持房企融資第三支箭或發(fā)出
支持房地產融資，這是“254號文”的核心內容之一。
“254號文”緊扣二十大精神和思路，明確了房地產金融尤其是開發(fā)貸款投放的基本思想和準則，即堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁；鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質良好的房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
對于出險房企項目，文件指出，金融機構要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。
具體支持舉措為：穩(wěn)定房地產開發(fā)貸款投放；支持個人住房貸款合理需求；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；穩(wěn)定支持優(yōu)質房企發(fā)行債券融資，推動專業(yè)信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持；鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。
一個明顯轉變就是，這是強監(jiān)管以來，政策層面首次提出鼓勵信托融資支持。過去幾年，對于信托支持房地產融資的做法一直是被打壓的。
另一個亮點是，文件提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，“自本通知印發(fā)之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。”
一位地產研究人士稱，這將有力緩解房企短期償債壓力，預計在房企債務展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力將得到一定緩解，實現(xiàn)以時間換空間。
此次“254號文”還涉及一項重要政策的調整，即房貸集中度管理。文件明確，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。
2021年1月1日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文實施房地產貸款集中度管理制度，對銀行的房貸占比設定“紅線”指標，并設置調整過渡期為2年、4年，當前執(zhí)行已近2年。
“這將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足空間。但此類政策也有一層隱含意思，即房貸集中度管理政策并未取消，因此要從‘階段性’角度理解信貸投放工作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。
在受困房地產企業(yè)風險處置方面，“254號文”提出，一是做好房地產項目并購金融支持，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，鼓勵資產管理公司與地方政府、商業(yè)銀行、房地產企業(yè)等共同協(xié)商風險化解模式，推動加快資產處置，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資管發(fā)行房地產項目并購主題金融債券。
二是積極探索市場化支持方式，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協(xié)助推進項目復工交付，鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置等。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策明確地方政府在屬地責任下協(xié)同銀行、房企、資管等推進項目收并購，意味著股權收購的“第三支箭”或將發(fā)出。出險項目收并購于2021年12月提出，但效果并不見好，具體成功案例少，多是合作開發(fā)項目方收并購。此次發(fā)文，目的就是在政策上做出創(chuàng)新，提高金融機構收并購的信心。
需求端穩(wěn)住是關鍵
今年下半年以來，“保交樓”成為第一要務，這也是提振市場購房信心的重要之舉。
在“保交樓”金融服務方面，“254號文”提出，支持國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。
在既有專項借款基礎上，一項新的創(chuàng)新是：鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。
李宇嘉表示，專項借款本來是國資背書的引子資金，希望能以此吸引商業(yè)金融進入，但效果不如人意，主要是金融機構擔心會產生不良資產。此次政策創(chuàng)新，一方面提升不良資產容忍度，打消機構顧慮；另一方面保障貸款的權益。
但除了提升對風險和不良資產的容忍度，債務展期、免責外，李宇嘉認為，更需要緩解金融機構對地產風險擴散的擔憂，需要止住資產價格無序下跌勢頭，這才能調動金融機構出手收并購的積極性。更關鍵的是需求端能穩(wěn)定下來，恢復企業(yè)自身造血的功能，這樣才能創(chuàng)造外部融資穩(wěn)定的基礎。
從市場情況來看，當前房地產市場銷售仍未出現(xiàn)明顯好轉。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，11月以來，重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足。
從央行數(shù)據(jù)看，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2月、4月后又一次負增長，同比減少4827億元，體現(xiàn)出居民融資需求弱化。其中，與個人住房貸款相關的中長期貸款收縮幅度較大，同比減少3889億元，入市信心依然不足。
“在市場信心較為脆弱的當下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，對修復市場信心將起到積極作用。下一步更重要的是促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示。
京公網安備11010502037337號