如何應(yīng)對(duì)2021年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的種種變量？

 

　　鑫苑商業(yè)總裁王亞平用了一個(gè)詞來(lái)概括——“返璞歸真”。

 

　　作為一名資深商業(yè)地產(chǎn)人，在行業(yè)深耕十幾年的他，一直不斷迭代著對(duì)行業(yè)的認(rèn)知，并思索著城市、商業(yè)和人的聯(lián)系。

 

　　歷史滾滾向前，行業(yè)朝夕更替。如果說(shuō)過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)是屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬品，那么現(xiàn)在，商業(yè)的邏輯已經(jīng)被重構(gòu)。

 

　　作為多個(gè)周期的親歷者，王亞平對(duì)于行業(yè)和時(shí)代的認(rèn)知是什么樣的？2022年新年伊始，大公房產(chǎn)與王亞平深入交流。

 

 

 

　　自1998年房改以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)弄潮二十年，經(jīng)歷了飛速發(fā)展的紅利期。當(dāng)紅利期消失，“黃金時(shí)代”變成了“黑鐵時(shí)代”，強(qiáng)如萬(wàn)科等頭部房企也在思考該如何度過(guò)這個(gè)冬天。

 

　　“原來(lái)都在說(shuō)房企百?gòu)?qiáng)、十強(qiáng)、二十強(qiáng)……現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)無(wú)論是多少?gòu)?qiáng)名號(hào)，都不能作為房企的護(hù)身符了。”談到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀時(shí)，王亞平表示。“如今回首看，實(shí)際上不能叫做百?gòu)?qiáng)榜，只能叫百大榜。因?yàn)楹芏喾科蠖际谴蠖粡?qiáng)——規(guī)模大了，但其內(nèi)部資質(zhì)卻并不怎么好。”

 

　　的確，曾經(jīng)在時(shí)代的加持下，一家又一家房企在“跑馬圈地”大戰(zhàn)中高速崛起，并將高杠桿、高周轉(zhuǎn)奉為企業(yè)發(fā)展的圭臬。

 

　　當(dāng)這種發(fā)展模式帶領(lǐng)企業(yè)從地產(chǎn)進(jìn)軍到商業(yè)地產(chǎn)再到多元化業(yè)務(wù)的大肆布局，亮眼的財(cái)報(bào)和宏偉的發(fā)展戰(zhàn)略，似乎已經(jīng)成為了行業(yè)最大的關(guān)注點(diǎn)。于是很少有人再問(wèn)起，房企成立的初心是什么？

 

　　“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，已經(jīng)成為了支柱產(chǎn)業(yè)，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基石。但其實(shí)最開(kāi)始，它形成的初衷不過(guò)是老百姓想買房，開(kāi)發(fā)商為其蓋房。”

 

　　在王亞平看來(lái)，行業(yè)內(nèi)那些虛無(wú)縹緲的名詞概念和金光閃閃的報(bào)表數(shù)據(jù)其實(shí)跟買房的人沒(méi)有任何關(guān)系。購(gòu)房者真正想要的，就是花錢讓開(kāi)發(fā)商把房子蓋好并按時(shí)交付，順便把該有的配套設(shè)施也做好。

 

　　“永遠(yuǎn)的野蠻生長(zhǎng)是不可能的。”在王亞平看來(lái)，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力很簡(jiǎn)單，是要能在拿到一塊地后，就根據(jù)這塊地的屬性建造出當(dāng)?shù)乩习傩招枰暮梅孔樱⒆屪詈诵牡目蛻粢簿褪琴?gòu)房者滿意。

 

　　“畢竟這些產(chǎn)品不是對(duì)股東負(fù)責(zé)，而是要對(duì)客戶負(fù)責(zé)，至于其它的規(guī)模、速度都不是最核心的要素。”

 

　　放眼望過(guò)去，凜冬之下的房地產(chǎn)行業(yè)遍地都是倒于颶風(fēng)之下的累累白骨。不過(guò)福兮禍之所伏，禍兮福之所倚。非常時(shí)刻，馬太效應(yīng)加劇，洶涌的行業(yè)大洗牌也隨之襲來(lái)。而在這種時(shí)候，只有清楚地認(rèn)識(shí)到企業(yè)立身之根本的房企，才能在行業(yè)內(nèi)做到恒強(qiáng)。

 

　　正如王亞平所言：“即在本輪周期中能夠存活下來(lái)的房企，如果要想長(zhǎng)久發(fā)展下去，就必須意識(shí)到自己存在的根本意義——做好產(chǎn)品本身。”

 

 

　　作為地產(chǎn)行業(yè)的“子頻道”，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)早已隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模見(jiàn)頂進(jìn)入了存量時(shí)代，大量房企涌入這個(gè)領(lǐng)域，想要盤活自己的不動(dòng)產(chǎn)。只不過(guò)，存量市場(chǎng)這塊大蛋糕，想要做好其實(shí)并不容易。

 

　　事實(shí)上，目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的存量項(xiàng)目中，存在著大量低效資產(chǎn)。類似華貿(mào)、SKP這種好資產(chǎn)更是鳳毛麟角的存在。

 

　　王亞平和我們分享了一個(gè)行業(yè)數(shù)據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，超過(guò)十萬(wàn)方的購(gòu)物中心最終能夠順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)的大概在50%左右。而開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中，又有很大比例的低效資產(chǎn)，真正能做到像萬(wàn)達(dá)、龍湖等頭部企業(yè)坪效的，占比大概不到20%。

 

　　對(duì)于這樣的行業(yè)現(xiàn)狀，王亞平表示，絕大部分房企都是基于住宅配套需求，才間接進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些不把商業(yè)地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企，做的項(xiàng)目很多都是“自己想象中的商業(yè)”，缺乏商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)體系的構(gòu)建，這樣就很容易形成一大批低效能資產(chǎn)甚至是開(kāi)不了業(yè)的空置資產(chǎn)。

 

　　“比如說(shuō)拿到一塊地，本來(lái)應(yīng)該建一個(gè)商場(chǎng)卻建了酒店，那這個(gè)項(xiàng)目可能就完蛋了。所以，從研策開(kāi)始就應(yīng)該從市場(chǎng)出發(fā)，而不是從企業(yè)大股東或者老板的個(gè)人喜好出發(fā)。而在招商運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，也要從市場(chǎng)的實(shí)際需求出發(fā)，根據(jù)實(shí)地的客戶群去給項(xiàng)目做定位。”王亞平進(jìn)一步解釋道。

 

　　此外，對(duì)于如今大熱的“城市更新”概念，王亞平指出：“準(zhǔn)確來(lái)講，做城市更新的目的，是讓存量項(xiàng)目從一個(gè)有問(wèn)題的項(xiàng)目變成一個(gè)正常項(xiàng)目。”

 

　　他建議，一些有問(wèn)題的存量資產(chǎn)，首先要做的其實(shí)是讓自己回到行業(yè)均值水平，而不是硬要去對(duì)標(biāo)SKP這種做到超額收益的標(biāo)桿項(xiàng)目。

 

　　“目前的存量市場(chǎng)，更值得大家去借鑒的應(yīng)該是萬(wàn)達(dá)、龍湖，它們的模式是經(jīng)得住檢驗(yàn)的，能夠確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)，有相當(dāng)高的成功率，不至于落地后就成為一個(gè)低效資產(chǎn)。”

 

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，王亞平認(rèn)為，“微創(chuàng)新”才是正確打法。

 

　　“只要做到守正出奇——堅(jiān)持70～80%的行業(yè)基本規(guī)律，再加上20～30%的創(chuàng)新，就不會(huì)導(dǎo)致過(guò)高的失敗率。”

 

　　顯然，在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局下，王亞平已經(jīng)清楚地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的一大目標(biāo)就是通過(guò)精準(zhǔn)的定位來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值，而這個(gè)過(guò)程又離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)。

 

　　因此，企業(yè)如何通過(guò)系統(tǒng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理手段精準(zhǔn)確認(rèn)自己的目標(biāo)，將手中的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，也是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)命題。

 

 

　　當(dāng)前，行業(yè)融資環(huán)境的趨緊以及疫情的前路未明，使得商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者不得不開(kāi)始進(jìn)行新的戰(zhàn)略思考。在國(guó)家“房住不炒”的大背景下，諸如萬(wàn)達(dá)、愛(ài)琴海等企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型涉足輕資產(chǎn)。一時(shí)間，輕資產(chǎn)成為各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)接軌資本市場(chǎng)的新方向。

 

　　馳騁商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的王亞平，從來(lái)都對(duì)這一賽道充滿信心。而且在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式，確要比重資產(chǎn)更有前途。

 

　　“輕資產(chǎn)就意味著專業(yè)的人在做專業(yè)的事。一家不擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的房企想要進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，那像萬(wàn)達(dá)、龍湖這類運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)就可以代替其運(yùn)營(yíng)，這也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將來(lái)會(huì)面臨的重要發(fā)展趨勢(shì)。”

 

　　過(guò)去一年，不少企業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)被擺上貨架待價(jià)而沽，但最終成功找到“買家”的卻是少數(shù)。從行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，即便目前利好政策頻現(xiàn)，但商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)的壓力依然很大，許多待售的項(xiàng)目均面臨著去化難的問(wèn)題。“輕資產(chǎn)是一個(gè)變量，它是能夠不斷成長(zhǎng)的，而重資產(chǎn)處置起來(lái)就會(huì)比較難受。”

 

　　在王亞平看來(lái)，從前的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)非常重資產(chǎn)的行業(yè)，動(dòng)輒幾億、十幾億的項(xiàng)目，像背著個(gè)包袱。“這些資產(chǎn)包在經(jīng)歷漫長(zhǎng)的回報(bào)周期后，即便是出售也很可能達(dá)不到當(dāng)年的投資回報(bào)率，并且它們占據(jù)了公司很大一部分現(xiàn)金流，很容易拖累公司的資金周轉(zhuǎn)。”

 

　　這也意味著，如何甩掉或者盤活這些重資產(chǎn)，始終是這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展道路上的一個(gè)必經(jīng)難題。

 

　　目前，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)在大力推進(jìn)REITs等資產(chǎn)證券化方式，但從實(shí)際情況來(lái)看，該模式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域依然遙遙無(wú)期。“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展還不算特別成熟，如果要完全延展到商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，估計(jì)還要等到很多年以后。”

 

　　不過(guò)雖然輕資產(chǎn)已成為眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略方向，但王亞平同樣認(rèn)為，這一發(fā)展模式目前還有很多的瓶頸。“實(shí)際到目前為止，真正能夠拉出來(lái)做輕資產(chǎn)的好資產(chǎn)并不是很多。還有一些地產(chǎn)公司剝離重資產(chǎn)剝離得不是很干凈，建造和管理運(yùn)營(yíng)上有許多牽扯和糾紛，這都是輕資產(chǎn)發(fā)展的一些阻力。”

 

　　對(duì)于該模式的不足之處，王亞平還強(qiáng)調(diào)，目前輕資產(chǎn)最欠缺的一點(diǎn)就是，房企即便走這種路線，業(yè)內(nèi)能夠解決問(wèn)題的套路和手段也并不多。“例如萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在也只能做好在規(guī)模上自己較為熟悉的物業(yè)，其它形態(tài)的商業(yè)壓根兒不敢接手，現(xiàn)在行業(yè)這方面的經(jīng)驗(yàn)還不夠豐富。”

 

 

　　疫情倒逼實(shí)體商業(yè)加速線上線下融合，越來(lái)越多的購(gòu)物中心開(kāi)始推開(kāi)數(shù)字化的大門。“一個(gè)情況在于這些商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，本身就需要通過(guò)智能設(shè)備來(lái)使得自身更加高效和智能化。”

 

　　在王亞平看來(lái)，無(wú)論有沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，場(chǎng)所的價(jià)值都是永恒的。利用新技術(shù)提升傳統(tǒng)樓宇的效率，把消費(fèi)和商辦場(chǎng)景多元化，從而實(shí)現(xiàn)人貨場(chǎng)的重組，最大程度地提高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢(shì)所在。

 

　　“另一方面就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)公司，需要做到將內(nèi)部的管理和外部的需求打通，這也是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體數(shù)字化的一個(gè)必然趨勢(shì)。”

 

　　他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的下半場(chǎng)是線上與線下的相互協(xié)同發(fā)展，這個(gè)概念不止停留在互聯(lián)網(wǎng)或電商平臺(tái)，而是要在商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈中，做到與上下游配合，與合作伙伴配合，以技術(shù)賦能生態(tài)，共同完成場(chǎng)所中的服務(wù)和內(nèi)容，做到人人在線、事事有回應(yīng)。

 

　　基于王業(yè)平的觀點(diǎn)，我們了解了一下鑫苑集團(tuán)當(dāng)前在數(shù)字化轉(zhuǎn)型上所做出的一些努力。

 

　　資料顯示，目前鑫苑的整個(gè)商業(yè)體系中，各有不同的系統(tǒng)在輔助著集團(tuán)的數(shù)字化發(fā)展。譬如其中一家名叫鑫創(chuàng)科技的企業(yè)，專門負(fù)責(zé)給集團(tuán)提供運(yùn)營(yíng)管理（ERP）服務(wù)；而另一家主攻投資管理的業(yè)務(wù)公司鑫巖資產(chǎn)，也正通過(guò)不斷推動(dòng)大宗資產(chǎn)交易、研發(fā)包括“慷寶”智能管家機(jī)器人在內(nèi)的人工智能產(chǎn)品、利用區(qū)塊鏈技術(shù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)交易平臺(tái)，用金融與科技手段給集團(tuán)賦能。

 

　　而對(duì)于鑫苑商業(yè)來(lái)說(shuō)，公司未來(lái)的重點(diǎn)還是集中會(huì)在前面講過(guò)的兩個(gè)方面——項(xiàng)目自身智能化和內(nèi)外生態(tài)連通。

 

　　“我們會(huì)引進(jìn)更多的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，升級(jí)旗下購(gòu)物中心的技術(shù)配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯管理以及無(wú)線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，給購(gòu)物者提供一個(gè)更加智慧的場(chǎng)景和體驗(yàn)。而且大部分系統(tǒng)都是我們自己開(kāi)發(fā)的，不是外包，這在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司中都是比較少見(jiàn)的。”

 

　　縱觀當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)公司的數(shù)字化發(fā)展進(jìn)程，可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在數(shù)字化上的探索實(shí)踐上顯然更加主動(dòng)，也更具探索精神和戰(zhàn)略意識(shí)。在鑫苑集團(tuán)的戰(zhàn)略思考中，任何業(yè)務(wù)都能與數(shù)字化結(jié)合。“這會(huì)讓行業(yè)發(fā)生新的演化。”王亞平認(rèn)為。

 

 

　　作為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年，對(duì)行業(yè)動(dòng)向有著敏銳嗅覺(jué)的老兵，隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入下半程，不出意外，鑫苑商業(yè)也隨之擁有了新的發(fā)展計(jì)劃。

 

　　“公司未來(lái)一是要大力發(fā)展城市更新；二是逐漸推動(dòng)輕資產(chǎn)發(fā)展；三是對(duì)外主動(dòng)進(jìn)行股權(quán)合作。”

 

　　在城市更新方面，王亞平認(rèn)為：“目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)過(guò)了大拆大建的階段，要的就是繡花式的增長(zhǎng)，而行業(yè)內(nèi)缺乏的也就是有運(yùn)營(yíng)能力和技術(shù)含量的改造。未來(lái)，集團(tuán)會(huì)聯(lián)合幾個(gè)業(yè)務(wù)板塊一起去跟各地政府合作實(shí)施城市更新行動(dòng)，爭(zhēng)取在這個(gè)領(lǐng)域做到突破。”

 

　　在發(fā)展輕資產(chǎn)方面，他直言：“鑫苑商業(yè)在行業(yè)大概處于二三線的位置，我們希望通過(guò)跟頭部企業(yè)的合作，能夠推動(dòng)落成一些標(biāo)桿項(xiàng)目，提高資產(chǎn)的估值。”

 

　　而對(duì)于股權(quán)合作，他表示：“商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司上市今后會(huì)成為一個(gè)熱潮，而在行業(yè)內(nèi)，這種股權(quán)的聯(lián)合應(yīng)該也會(huì)在未來(lái)成為一個(gè)焦點(diǎn)。”

 

　　正如鑫苑商業(yè)多年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的穩(wěn)扎穩(wěn)打，從談話初期到現(xiàn)在，王亞平給人的感覺(jué)也十分平穩(wěn)、隨和、不驕不躁。

 

　　去年，即便是受疫情和鄭州水災(zāi)的影響，鑫苑商業(yè)在全國(guó)各地的項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)調(diào)改后，也已基本實(shí)現(xiàn)了年初定下的收入和客流等方面的目標(biāo)。“租金沒(méi)有上漲，我們和里面的商戶合作還是比較愉快的，后來(lái)該收的也都收到了，大家整體追求是良性經(jīng)營(yíng)。”

 

　　而在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，2021年，鑫苑商業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都較為低迷的情況下又開(kāi)業(yè)了廣州和鄭州兩個(gè)寫(xiě)字樓。“寫(xiě)字樓是一個(gè)相對(duì)市場(chǎng)化的板塊，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，因此最能反映一個(gè)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)。不過(guò)雖然有局部行業(yè)帶來(lái)的影響，但是我們整體的發(fā)展還是非常符合預(yù)期。”

 

　　對(duì)于2022年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有無(wú)新的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)，王亞平用了一個(gè)詞概括，那就是——返璞歸真。

 

　　“其實(shí)每一年都是新的一年，這個(gè)行業(yè)要想不斷地發(fā)展下去，肯定要先回到'正常'的狀態(tài)。行業(yè)需要去除浮躁、回歸理性，如果關(guān)注點(diǎn)一直放在暴利上，也不符合我們國(guó)家共同富裕的目標(biāo)。”

 

　　時(shí)代從不曾停下它前進(jìn)的步伐，誰(shuí)也不會(huì)真正知道未來(lái)到底是怎樣，如果真有那一天，我想也許就如亞里斯多德說(shuō)的那樣：人們?yōu)榱松疃奂匠鞘?，為了生活得更好而繼續(xù)聚集下去。