物業(yè)行業(yè)正在上演"貪吃蛇"游戲。

　　資本不休，并購(gòu)不止?？v觀物管上市公司的募集資本用途，幾乎每家企業(yè)都把并購(gòu)擴(kuò)張放在首位，同地產(chǎn)行業(yè)一般，物管行業(yè)的規(guī)模追逐戰(zhàn)難以避免。

　　實(shí)際上，從2020年開始，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)大潮就初見端倪，據(jù)某研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上市物企披露的有效收并購(gòu)事件高達(dá)76起，是2019年有效收并購(gòu)事件27起的2.81倍，共花費(fèi)金額107億元。

　　進(jìn)入2021年，收并購(gòu)潮并沒有減弱的趨向。近日來(lái)，有多家擬上市港股物管企業(yè)招股書失效，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)股的熱情似乎正在減弱。

　　或許是看到了資本市場(chǎng)回調(diào)的窗口期，已經(jīng)上市的物管企業(yè)加速了收并購(gòu)的步伐，越來(lái)越多的中小型物業(yè)企業(yè)出局。

　　與此同時(shí)，大型物企正找準(zhǔn)時(shí)機(jī)加速行業(yè)整合，提升自身市場(chǎng)占有率與競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

　　
物業(yè)"高端玩家"加速行業(yè)布局

　　數(shù)據(jù)顯示，上市物管企業(yè)2021年7-10月收并購(gòu)金額支出超過(guò)160億元，超過(guò)了2020年全年并購(gòu)總金額。

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，今年以來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，并購(gòu)方涉及33家物業(yè)企業(yè)。，并出現(xiàn)了刷新行業(yè)紀(jì)錄的百億級(jí)大型并購(gòu)案例。

　　同時(shí)，通過(guò)并購(gòu)行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源正在加速向頭部企業(yè)聚集，物業(yè)管理行業(yè)集中度提升速度或?qū)⒊A(yù)期，行業(yè)加速進(jìn)入洗牌階段。

（圖片來(lái)源：中指研究院）

　　其中，最值得關(guān)注的就是碧桂園服務(wù)涉及的幾樁重磅收購(gòu)案。

　　今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)在收并購(gòu)上耗資近200億元，達(dá)成大大小小收并購(gòu)交易共10宗。其中，三宗"大魚吃大魚"的并購(gòu)案例值得關(guān)注。



　　今年2月25日，碧桂園服務(wù)耗資49.64億元收購(gòu)了藍(lán)光發(fā)展旗下的物管企業(yè)藍(lán)光嘉寶64.62%的股權(quán)；9月20日，耗資100億元買下了富力地產(chǎn)旗下物管企業(yè)富良環(huán)球100%股權(quán)；9月29日，耗資33億收購(gòu)了花樣年控股旗下物管企業(yè)彩生活服務(wù)旗下核心資產(chǎn)鄰里樂100%的股權(quán)。

　　先不談收購(gòu)金額，單就這幾總交易來(lái)看，碧桂園服務(wù)收購(gòu)的對(duì)象有一個(gè)共同特點(diǎn)--那就是其母公司均因資金問(wèn)題陷入債務(wù)旋渦當(dāng)中，亟需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，來(lái)減輕償債壓力。

　　實(shí)際上，近期出現(xiàn)的大宗物企收并購(gòu)交易中，幾乎都與當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)息息相關(guān)，比如這宗肇始于9月末的合生創(chuàng)展收購(gòu)恒大物業(yè)的交易。

　　起點(diǎn)是9月30日，交易雙方紛紛發(fā)布因收購(gòu)導(dǎo)致停牌的公告；節(jié)點(diǎn)是10月20日，交易雙方再次發(fā)布澄清公告，雙方收購(gòu)陷入僵局，也許這就是終點(diǎn)，也許終點(diǎn)尚未可知。


　　
　　值得注意的是，據(jù)合生創(chuàng)展方面透露，收購(gòu)陷入僵局的原因是代價(jià)付款條款的修改。

　　協(xié)議他方要求將將代價(jià)先直接支付予賣方，此舉遭到了合生創(chuàng)展的拒絕，合生方表示，此舉難以確保目標(biāo)公司收到賣方擔(dān)保人及其關(guān)聯(lián)方的應(yīng)付款。簡(jiǎn)而言之，即合生方需確保該款項(xiàng)到達(dá)目標(biāo)公司手中，并未移作他用。

　　結(jié)合恒大危機(jī)，再來(lái)看這次收購(gòu)的種種轉(zhuǎn)折，似乎頗有意味。

　　整體來(lái)看，物管企業(yè)的收購(gòu)潮并未有停滯的傾向，反而愈演愈烈。

　　睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬認(rèn)為，這種趨勢(shì)的出現(xiàn)，主要源于目前房地產(chǎn)公司資金形勢(shì)大多比較嚴(yán)峻，所以將物業(yè)子公司作為其開發(fā)商母公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行處置，用于資金的回籠，從而導(dǎo)致今年物業(yè)行業(yè)整合和并購(gòu)加速。

　　從另一方面來(lái)看，物管行業(yè)加速整合，不僅有"大魚吃大魚"的現(xiàn)象，"大魚吃小魚"才是行業(yè)收并購(gòu)的主流趨勢(shì)，更是行業(yè)發(fā)展始終不變的邏輯。

　　財(cái)經(jīng)分析人士嚴(yán)躍進(jìn)則表示："在物業(yè)收并購(gòu)標(biāo)的的選擇上，企業(yè)開始傾向于優(yōu)質(zhì)的地方性非住宅物業(yè)服務(wù)龍頭。"據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，500強(qiáng)企業(yè)布局住宅物業(yè)比例高達(dá)95.6%，傳統(tǒng)的住宅物業(yè)市場(chǎng)格局已相對(duì)成熟，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)迫切需要尋找新的發(fā)展空間。

　　
中小物企業(yè)洗牌加速 未來(lái)收并購(gòu)仍是重頭戲

　　近年來(lái)，物管行業(yè)發(fā)展迅速，上市企業(yè)如雨后春筍，一下子全都冒了出來(lái)。

　　截止2021年9月30日，共有51家物管企業(yè)上市，其中，登上港交所的共47家，登上A股的共4家。自2020年至今，共有27家物管企業(yè)成功上市，已經(jīng)超過(guò)了上市企業(yè)總數(shù)的一半。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，在港上市的47家物管企業(yè)的總市值達(dá)到了7419.6億元，平均市盈率為26.2倍。而諸如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等市盈率均在40倍以上。

　　隨著行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)分化也在不斷加劇。

　　依靠強(qiáng)勁母公司的物管企業(yè)"背靠大樹好乘涼"，既有資金支撐，又有項(xiàng)目支持，其進(jìn)行融資和收并購(gòu)的能力和發(fā)展的勁頭是遠(yuǎn)超過(guò)沒有"靠山"或"靠山"較小的物管企業(yè)。

　　以背靠"大樹"旭輝控股的旭輝永升服務(wù)和背靠"小樹"方圓地產(chǎn)的方圓生活服務(wù)為例，這兩家都是有"靠山"的物管企業(yè)，但其二者的收并購(gòu)步伐和市場(chǎng)預(yù)期卻截然不同。

　　截止日前，旭輝永升服務(wù)市值約235.86億港元，上市以來(lái)，公司募資約19億元。其中，16億元用在了并購(gòu)上，陸續(xù)并購(gòu)了青島雅園、銀盛泰物業(yè)、香江物業(yè)，華熙五棵松、山東鑫建、美中環(huán)境等。

　　而方圓生活服務(wù)的市值約為2.20億港元，近4個(gè)月來(lái)完成了5起并購(gòu)，包括長(zhǎng)沙霽陽(yáng)紅物業(yè)、廣東宜康物業(yè)、廣州方恒信息技術(shù)公司、惠州仲愷高新區(qū)金豹保安服務(wù)，總代價(jià)約7000萬(wàn)元。即便其在行業(yè)內(nèi)的擴(kuò)張意愿十分強(qiáng)烈，卻仍不被業(yè)內(nèi)看好。

　　不過(guò)，即便是背靠"大樹"的物管企業(yè)，也會(huì)面臨被吞并的風(fēng)險(xiǎn)，比如恒大物業(yè)、富力物業(yè)、第一服務(wù)等，關(guān)鍵還是在于母公司是否穩(wěn)固且安全地活下去。

　　就在11月1日，融創(chuàng)服務(wù)與當(dāng)代置業(yè)旗下物管公司第一服務(wù)控股發(fā)布聯(lián)合公告稱，已于2021年10月7日訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，要約人融創(chuàng)服務(wù)以總對(duì)價(jià)6.927億元收購(gòu)第一服務(wù)3.22億股股份，占后者總股本約32.22%。交易對(duì)價(jià)為2.15元。

　　根據(jù)收購(gòu)守則規(guī)則第26.1條，融創(chuàng)服務(wù)屆時(shí)將須對(duì)第一服務(wù)所有已發(fā)行股份于作出無(wú)條件強(qiáng)制性現(xiàn)金要約，完成強(qiáng)制性收購(gòu)時(shí)，第一服務(wù)將在港股退市并成為要約人的全資附屬公司。

　　今年以來(lái)，隨著中資美元債市場(chǎng)不斷爆雷，當(dāng)代置業(yè)在十月份成為了第9家債券違約的房企。當(dāng)代置業(yè)曾嘗試自救，公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執(zhí)行董事張鵬有意向集團(tuán)提供約8億元的股東貸款，并預(yù)期于未來(lái)2-3個(gè)月內(nèi)完成。

　　但這場(chǎng)自救還是以失敗告終。

　　10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，上述于10月25日到期的美元票據(jù)，其本金及應(yīng)付利息的還款安排未能于當(dāng)日達(dá)成，當(dāng)日當(dāng)代置業(yè)股份及債權(quán)證券暫停買賣，直至今日其旗下第一服務(wù)控股被融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)。

　　對(duì)于債務(wù)違約問(wèn)題，當(dāng)代置業(yè)已采用了資產(chǎn)處置、股東借款和引入戰(zhàn)投方等方式，但有幾項(xiàng)工作沒有達(dá)到預(yù)期的效果，未來(lái)的自救舉措可能包括資產(chǎn)重組和引進(jìn)戰(zhàn)投。

　　地產(chǎn)行業(yè)的變局注定會(huì)波及到物管行業(yè)，甚至深刻影響物管行業(yè)的格局，同時(shí)，在物管行業(yè)的資本回調(diào)的過(guò)程中，由于上市預(yù)期與市盈率比較低迷，勢(shì)必也會(huì)對(duì)行業(yè)整合造成影響。

　　如今的物管行業(yè)，"強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱"的局面將越發(fā)突出。

　　業(yè)內(nèi)專家對(duì)大公房產(chǎn)表示，物業(yè)企業(yè)想要在變局中謀發(fā)展，不僅要順應(yīng)潮流，順勢(shì)而上，更要把握機(jī)會(huì)，形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　無(wú)論是頭部企業(yè)的多元化布局，亦或是小而精的物管企業(yè)深耕細(xì)分領(lǐng)域，變局之下，找準(zhǔn)自身的合理定位，才能繼續(xù)走下去。