1987年12月1日，深圳率先引入香港土地拍賣制度，首次舉行國有土地拍賣。國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院文旅地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“這在全國引起巨大的反響，對整個中國土地制度和房地市場產(chǎn)生很好的推動作用，極大地促進地方經(jīng)濟發(fā)展，并且全國各地形成土地招拍掛制度。”三十一年前，源于改革開放拓荒牛的深圳土地拍賣制度無疑掀起了中國房地產(chǎn)的速度與高度，是發(fā)展史上濃墨重彩的一筆。

 

深圳作為緊鄰香港的經(jīng)濟特區(qū)，可謂近水樓臺先得月，引入香港眾多市場經(jīng)濟政策，其中，土地拍賣制度率先在深圳試點并推向全國，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)發(fā)展史的先河。回憶當(dāng)時參與首次土地拍賣競標時，時任深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星表示，在上世紀八十年代中期，深圳已有幾十家地產(chǎn)公司參與特區(qū)建設(shè)，但因是邊建邊賣，資金回籠慢導(dǎo)致資金壓力大，他們只得頻繁地向銀行借貸，但是卻給深圳市帶來巨大的資金壓力。而近在咫尺的香港，港府每年從土地出讓土地中收益上百億港元，但深圳土地面積較香港大一倍。因此，學(xué)習(xí)和借鑒香港的土地拍賣政策無疑成為化解資金壓力的一大法寶。

 

去年，全國土地使用權(quán)出讓金高達5.2萬億元人民幣，再度刷新歷史紀錄。時任深圳市副市長李傳芳表示，為了對香港土地拍賣市場進行深入了解，1986年11月17日起，她帶隊赴香港進行了為期近十天的考察，他們向市領(lǐng)導(dǎo)提交了“香港土地政策與土地管理”等多個專題報告。在借鑒香港土地拍賣制度改革意見中，他們市政府將現(xiàn)行的行政劃撥土地、收取土地使用費的辦法改為以公開拍賣為主、招標與行政劃撥相結(jié)合的特區(qū)土地管理制度。

 

 

李傳芳表示，在1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地產(chǎn)改革領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)全市房地產(chǎn)改革統(tǒng)一管理與協(xié)調(diào)工作，她擔(dān)任組長，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)房產(chǎn)改革和地產(chǎn)改革工作組，分別由時任深圳市規(guī)劃國土局局長劉佳勝等負責(zé)。地產(chǎn)改革工作組即開始起草《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理體制改革方案》。該《方案》經(jīng)市委常委會通過后，10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，該研討會對深圳的土地制度改革帶來很好的推動作用。與此同時，在當(dāng)年7月，國務(wù)院決定將深圳、廣州、上海和天津四個城市作為首批土地使用權(quán)有償出讓的試點城市，并在11月25日進行了招標有償出讓的試點。與此同時，全國市長會議在深圳舉行，藉著中央領(lǐng)導(dǎo)和全國許多城市參加的東風(fēng)，12月1日，這一全國首創(chuàng)的土地拍賣大會在深圳舉行。

 

談起當(dāng)時的內(nèi)地第一次土地拍賣場景時，駱錦星仍記憶猶新，他稱，當(dāng)時深圳市考慮到拍賣、招標可能會太敏感，所以把“拍賣”改成了“公開競投”，實際上就是拍賣。拍賣的土地就是后來東曉花園所在地，時間是12月1日。拍賣前，時任深圳市規(guī)劃國土局局長劉佳勝還特意對他說：“首次拍賣是件大事，你們是特區(qū)最大的房地產(chǎn)公司，一定要支持??！”駱錦星點頭答應(yīng)。

 

 

當(dāng)天下午3點40分，駱錦星抵達會場，當(dāng)看到能容納700人的會場已爆滿的場景時，他感到十分驚異。下午4點開始，引起全國轟動的首宗土地公開拍賣正式舉行，共計有44家企業(yè)參加競投，其中外資企業(yè)有9家。在17個市的市長和中外媒體的聚焦下激烈競標也正式開始。

 

當(dāng)天的舉槌人、時任深圳市規(guī)劃國土局局長劉佳勝先介紹了拍賣地塊的有關(guān)信息。駱錦星表示：“我們的競拍牌是11號，因在香港參加過招投標，我知道這塊地肯定要遠高于200萬，所以前面我沒有出價，當(dāng)競拍價飆升至400萬以后，我才開始舉牌。此時，其他絕大多數(shù)競標者都退出，只剩下深華程開發(fā)公司、深圳市工商銀行房地產(chǎn)公司和我們。經(jīng)過17分鐘的輪番競價，價格已迅速飆升至520萬元，當(dāng)我們舉到525萬時，工商銀行房地產(chǎn)公司看到我們志在必得就不再應(yīng)價。最終，劉佳勝一槌落定，這塊地被我們一舉奪得”。

 

他稱，經(jīng)過不到兩年的建設(shè)，1988年7月，東曉花園建成，按照當(dāng)時市價可以賣到每平方米2000元，但拍賣時，他承諾利潤不超過國際慣例的15%，所以每平方米只賣1650元，結(jié)果不到一小時便售罄了。

 

各地紛借鑒出讓使用權(quán)化解資金困境
 

 

 

自深圳首次推出土地拍賣后，全國許多城市也紛紛借鑒深圳這一模式，通過以招標、拍賣等方式出讓土地使用權(quán)。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過修改憲法草案，刪去原憲法中禁止土地“出租”兩字，明確規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。在深圳于1987年全國首次推出土地使用權(quán)出讓拍賣制度后，全國各地市也紛紛推出土地招拍掛制度，包括招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。該方式可以提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，也可以讓土地以更公平、合理的價格出讓，從而減少人為干擾因素和遏制腐敗產(chǎn)生。此后，全國各地市形成土地招拍掛制度，為地方財政增收和經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的促進作用。

 

因此，20多年來，全國各地市出讓金持續(xù)水漲船高，成為各地市財政收入的重要來源。據(jù)今年初國家財政部數(shù)據(jù)顯示，2017年全國國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比大幅增長40.7%。對此，國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院文旅地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，國有土地出讓金突破52000億，可以有效地彌補地方政府財政資金的不足，極大推動地方經(jīng)濟發(fā)展。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，土地拍賣制度對中國房地產(chǎn)行業(yè)乃至經(jīng)濟發(fā)展，都存非常深遠的意義，深圳率先通過有償出讓土地使用權(quán)的方式提高土地資源的利用率，優(yōu)化資源配置，同時亦增加了房企開發(fā)的積極性。這也奠定了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，有利增加地方財政收入和壯大國有經(jīng)濟規(guī)模。

 

與港商合作駱錦星成首吃螃蟹者
 

 

 

1980年初，深圳特區(qū)正在醞釀成立，當(dāng)時深圳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金十分匱乏，時任深圳房管局副局長的駱錦星承擔(dān)著為省科級以上干部建設(shè)20000平方米、300多套宿舍的重任。但是資金一直困擾著他，但駱錦星成為深圳和全國首個吃螃蟹者，開始與港商劉天就洽談，并以“補償貿(mào)易”進行合作，即港商出錢、深圳出地，以這種方式合作建房。等徵地和設(shè)計等工作完成后，他便去香港賣樓花，那是中國第一個商品房小區(qū)─東湖麗苑。東湖麗苑體現(xiàn)了土地商品化，也開創(chuàng)了全國土地有償使用的先河。

 

他回憶稱，1980年1月8日，他們成立了深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，專門負責(zé)涉外房地產(chǎn)工作。這也是深圳和中國內(nèi)地首個房地產(chǎn)公司，他和4名工作人員騎著4輛舊單車開始了工作。

 

房地產(chǎn)公司成立以后，他們加速推動?xùn)|湖麗苑建設(shè)，1981年東湖麗苑竣工后，劉天建議，小區(qū)建好要向香港學(xué)習(xí)，成立物業(yè)公司，提供有償服務(wù)，委讬物業(yè)公司管理治安、環(huán)境衛(wèi)生、水電維修、代辦戶口等，是按香港模式管理小區(qū)的典范。他們作為全國首家物業(yè)公司也應(yīng)運而生，管理小區(qū)的模式更逐漸從深圳擴展到了全國。

 

此后，駱錦星1984年還在香港註冊了一家公司，開拓海外業(yè)務(wù)，1985年，他們在香港甚至一舉擊敗長江實業(yè)、新鴻基等對手，以5350萬元拍下香港深水埗地皮，一時在港澳名聲大噪。1987年他們開發(fā)太子中心兩幢大樓數(shù)天內(nèi)被搶購一空，深房凈賺4000萬元。

 

 

源于深圳的土地招拍掛制度推動了全國住房市場發(fā)展，促進了地方經(jīng)濟發(fā)展，但是，其帶來的土地財政讓多方詬病。在國家去年以來多次明確房子是用于住不是炒的政策理念，各地市對土地招拍掛制度進行一些調(diào)整和完善，推出限價和定向用于租賃住房，從而達到平抑房價加大供給的作用。

 

在土地招拍掛推出數(shù)十年來，尤其近十多年來房價持續(xù)飆升，各地市高地價刺激了許多開發(fā)商高價奪地，促使房價持續(xù)飆升，令許多購房者望房興嘆。而高房價讓他們頗有怨言。更為關(guān)鍵的是，高房價導(dǎo)致大量資金流入房產(chǎn)投資，導(dǎo)致實體經(jīng)濟受到?jīng)_擊，并且推動物價不斷上漲。

 

對此，去年中共十九大和今年兩會都強調(diào)，房子是用來住而非炒，各地市出臺許多政策，加強了限價、限購和限貸，并且加大對租賃房、人才房等供應(yīng)，在出讓土地時要求對開發(fā)商限價、人才房佔有一定比例等，這些措施均是在調(diào)整和完善土地招拍掛制度，從而可以穩(wěn)定房價和加大供應(yīng)。國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院文旅地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，以前通過招拍掛制度導(dǎo)致地價飆升推動房價上漲，這兩年國家規(guī)定房子是住不是炒，大力發(fā)展租賃住房，而這些租賃房土地和保障住房用地并不一定進拍賣市場，因此各地政府也對數(shù)十年的招拍掛制度進行調(diào)整。

 

目前，全國一些地市包括深圳、上海、成都、南京等更出現(xiàn)搖號購房，并且需要公證處公證，從而抑制了房價上漲，這也是對土地招拍掛制度的補充。