大公網(wǎng)訊（記者 毛麗娟）美元加息、中國國內(nèi)繼續(xù)去杠桿，內(nèi)外環(huán)境的動蕩加劇了樓市的緊張氛圍，以往房價最為堅挺的一線城市也開始或明或暗地降價，在深圳，知名房企開始采取各種促銷手段吸引買家，十年前金融危機時的 “一成首付”又開始重現(xiàn)江湖了。分析認為，不僅中小開發(fā)商感受到銷售放慢的壓力，龍頭開發(fā)商、大型開發(fā)商也面臨去化壓力，行業(yè)不得不積極應(yīng)對銷售“入秋”的局面。

“錢不夠可以先一折首付、一次性付款打八折……”今年的“金九銀十”似乎有點開局不順。近期，各大地產(chǎn)開發(fā)商紛紛加大營銷、出招去庫存。

記者微信朋友圈一位地產(chǎn)人的心聲仿若當(dāng)下深圳樓市的真實寫照，這位地產(chǎn)人說：“回顧自己這些年職場，一言難盡，在做營銷的時候，設(shè)計是龍頭，轉(zhuǎn)去做租賃，營銷又開始火，后來去了外地，深圳的營銷和商業(yè)開啟多年黃金期，好不容易再回到深圳做營銷，房企已經(jīng)是土地拓展是核心，經(jīng)過多年煎熬，做了兩年多土地拓展，現(xiàn)在公司又告訴我營銷是C位……”

主要是為了狠抓回款，緩解資金壓力，不得不降價促銷。有開發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者。

開發(fā)商打折促回款加速

恒大是國慶黃金周前夕最早從集團層面啟動全國促銷的龍頭地產(chǎn)商。在該司內(nèi)部流出的一份打折方案上，記者看到，今年9月初，該集團對旗下646個項目進行全國范圍甩貨。具體而言，基礎(chǔ)優(yōu)惠價89折，在此基礎(chǔ)上，部分項目的限量特價房可折上97折（額外最高95折），部分項目公寓、辦公及寫字樓額外92折，商鋪額外6到7折優(yōu)惠。此外，根據(jù)付款方式的不同，可享有的優(yōu)惠政策也不同。

想享受93折，購房者需在3個月內(nèi)付清全款；采用商業(yè)及公積金按揭貸款的可享受94折；首付采取優(yōu)惠按揭，且在11月30日前付清的話可享受95折；1年內(nèi)付清全款的可享受97折；2年內(nèi)付清全款則享受的優(yōu)惠力度最小，為99折。

按照恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，如果把所有購房優(yōu)惠全部用齊，一套住宅樓盤的最終折扣幅度可以達到74折。此外，其辦公樓盤的折扣則是在89折的基礎(chǔ)上額外有6-7折，這意味著恒大部分商鋪接近半價出售。

而在深圳，繼深圳佳兆業(yè)城市廣場“首付分期”、羅湖水貝明德公館打出“深中學(xué)區(qū)房一成首付”的口號后，再現(xiàn)“一成首付”的還有名企萬科。

記者了解到，萬科位于東莞臨深片區(qū)塘廈鎮(zhèn)的住宅項目萬科棠樾，近期推出特價單位，均價2.4萬-2.7萬/㎡。此前，萬科.在線家的頁面上，該項目的銷售價格為2.9萬/㎡，以此算，降價幅度最高達5000/㎡。

該項目的銷售人員透露，只要購買130㎡帶裝修4房，就可以享受到“首付1成”的優(yōu)惠政策。假如購房者是首套房客戶，可以先交1成首付，剩余2成首付1年內(nèi)還清即可，且不收手續(xù)費。”

業(yè)內(nèi)驚訝，就連一向財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的萬科也感受到了回款壓力。

就在9月下旬，萬科集團董事長郁亮在萬科南方區(qū)域的月度例會講話紀要流出，透露萬科對當(dāng)下樓市的真實判斷。郁亮指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。

他要求萬科作戰(zhàn)略檢討，所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行，保證萬科能活下去。“這么做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”按照萬科管理層要求，今年必須實現(xiàn)6300億回款，目前完成不到一半。

包括萬科在內(nèi)，碧桂園、恒大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。

中信證券地產(chǎn)分析師陳聰判斷，樓市銷售速度可能入秋。不僅熱點城市二手房市場出現(xiàn)明顯降溫，新房開盤去化率也明顯下降（根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計）。他指，持續(xù)上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房價上漲預(yù)期，和各地陸續(xù)出臺的調(diào)控政策，都是市場走冷的主要原因。未來幾個月銷售速度將下降，去化難度將繼續(xù)增加。

不過，該券商地產(chǎn)團隊認為樓市不會明顯惡化到“入冬”的情景。這主要是因為按揭貸款利率上升幅度近期趨緩，且新的經(jīng)濟形勢下整體流動性較為充裕，而其他領(lǐng)域貸款需求并不充足。2019年的市場仍有望保持相對穩(wěn)定的運行態(tài)勢。

債務(wù)風(fēng)險逼近 大型房企短期償債壓力大

除了公司內(nèi)部的去化壓力，即將到來的債務(wù)高峰，也是開發(fā)商不得不加速回款的重要原因。

據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

天風(fēng)證券分析師陳天誠根據(jù)各上市房企中報數(shù)據(jù)分析，大型房企明股實債融資占比（估算）明顯高于龍頭房企、中型房企、小型房企，達到了7.3%；大型房企在除了“應(yīng)付債券”之外的所有負債科目里增速都是四組房企中最快的，說明大型房企作為追趕者，在規(guī)?？焖贁U張的過程中將各種融資方式都用到了極致。到期債務(wù)（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負債）占剔除預(yù)收款后的總負債的比例在四組房企中最高，達到23.0%，短期償債壓力較大。

海通證券債券研究員姜超宏認為，企業(yè)間分化越來越明顯，融資潮水過去后，個別企業(yè)的信用違約概率增加。再融資持續(xù)收緊下，企業(yè)項目資產(chǎn)中非標準化程度較高、項目去化難度高（不少小房企項目受區(qū)域性房地產(chǎn)市場影響非常大），或者現(xiàn)有資產(chǎn)抵押程度已經(jīng)非常高，都會影響到企業(yè)獲取流動性的能力。風(fēng)格激進的中型房企則容易面臨融資失控的問題。他判斷，風(fēng)險釋放的順序或是：“流動性差的小房企-風(fēng)格激進的中型房企-管理不善的大中型房企”。

深圳未來五年內(nèi)新增供應(yīng)一半來自城市更新 短期房價或下滑

“未來18年深圳市場新增供應(yīng)170萬套，其中40%來自土地招拍掛，剩余60%來自城市更新。”第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇談及深圳近年房地產(chǎn)市場變化時指出，從2012年開始，深圳住宅市場已經(jīng)由增量房進入存量房時代。

一組數(shù)據(jù)顯示，2012年至今，深圳二手住宅的成交量就一直高于一手住宅，截止2018年6月，上半年深圳一手住宅成交量為72.54萬平方米，二手房的成交量則達到了151.91萬平方米。

基于深圳目前的市場情況，謝靖宇表示，預(yù)計隨著調(diào)控政策的不斷深化，第二次住房改革制度的實施，深圳住宅市場將逐漸趨于平穩(wěn)。短期內(nèi)房價會因嚴厲的調(diào)控環(huán)境出現(xiàn)小幅度下滑，但因為需求基礎(chǔ)始終存在且資本流動性充盈，長期房價將表現(xiàn)穩(wěn)定。

此外，隨著深圳走向存量土地開發(fā)，未來18年，深圳市場新增供應(yīng)的170萬套住宅中，來自于土地招拍掛的將只占四成，高達60%將來自于城市更新。

看好大灣區(qū)給深圳帶來的價值升級機會

作為改革開放的排頭兵，近三十年，深圳GDP保持年均近22%的增長速度，加之毗鄰香港的獨特地理優(yōu)勢，迅速崛起成為一線國際大都市，創(chuàng)造出中國經(jīng)濟改革開放歷程的一個奇跡。

寫字樓市場方面，謝靖宇分析指出，隨著深圳商務(wù)發(fā)展由東向西推進，寫字樓市場的格局也將更為多元化，呈現(xiàn)多中心化發(fā)展，租金水平也將不斷攀升。

但由于近兩年來深圳寫字樓供應(yīng)量大增，未來短期內(nèi)表現(xiàn)為供過于求，將導(dǎo)致寫字樓平均租金增長放緩，但核心區(qū)與非核心區(qū)間的租金分化也會更為明顯。

第一太平戴維斯方面研究指出，深圳全市的寫字樓平均租金年復(fù)合增長率達4.49%，預(yù)計2018年下半年全市平均租金將為230.7元／平方米。供應(yīng)方面，2018-2020年，深圳寫字樓供應(yīng)量將達到550萬平方米的高峰，其中將有65%均集中在南山區(qū)。

謝靖宇表示：“金融、高科技業(yè)、信息技術(shù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域內(nèi)漸長的經(jīng)濟活動，催生出更多的寫字樓市場租賃需求。灣區(qū)經(jīng)濟概念效應(yīng)、可交易標的數(shù)量的大小及市場物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)的預(yù)期，將共同賦能產(chǎn)生更多大宗交易，投資者面貌也會繼而從原來相對單一逐漸走向多元。”

此外，消費升級締造深圳零售業(yè)態(tài)變遷，同時催生供需兩旺的零售物業(yè)市場。深圳零售市場將朝多商圈化發(fā)展，由羅湖大劇院、福田市中心、南山后海向?qū)毎?、龍華及龍崗中心區(qū)擴散。成熟標桿購物中心將以業(yè)態(tài)調(diào)整升級為主，主題和進駐品牌的創(chuàng)新將成為其繼續(xù)發(fā)展的突破口。非標桿項目競爭加大，將以提升出租率及租金水平為目標。

他認為，隨著粵港澳大灣區(qū)的面世，一個世界級的超級城市群將帶領(lǐng)深圳迎來價值升級新時代。

剛需購房者觀望盼降價“上車”

在目睹深圳新房均價連續(xù)一年多穩(wěn)定在5萬4千元/每平米左右之后，劉亮對房價的大跌已經(jīng)不抱希望了，只是盼著價格能夠有所松動、好在一個買家有資格議價的氛圍里購置全家在深圳的首套房。

劉亮是深圳光明區(qū)一家小工廠的企業(yè)主，也是兩個孩子的父親。今年暑假，他接回了一直放在老家由父母幫帶的小兒子，由于自己夫妻倆都得打理工廠，照顧兩個孩子的重任就落在了劉亮父母身上，兩位老人因此也跟來了深圳。

為了住得不憋屈，劉亮特意在原來租房的小區(qū)換租了一套3居室。由于打算長期在深圳發(fā)展，這幾年，劉亮一直在尋覓購房機會，無奈房價2015年以來翻番，工廠經(jīng)營艱難，自己覺得負擔(dān)太重一直未出手。

“我現(xiàn)在租住的這套房子，房產(chǎn)證上寫的面積是120平米，還贈送有20平的入戶花園，很寬敞，小區(qū)環(huán)境也很適合老人孩子，剛好房東有意出售。”劉亮說，房東報價是480萬，父母覺得如果400萬左右買下來不吃虧，但他自己判斷房東很難降到400萬。

劉亮以其在光明區(qū)開廠的經(jīng)驗來分析，“最近幾年，由于各項成本上升，這一片區(qū)很多工廠都搬走了，騰出來的片區(qū)，政府不可能讓它荒廢，必然會引進新的更有競爭力的產(chǎn)業(yè)，這部分產(chǎn)業(yè)又會帶來新的置業(yè)需求，所以房價不太可能大跌。”劉亮說，隨著廣深港高鐵在光明區(qū)設(shè)站，以及光明區(qū)地鐵線路陸續(xù)開工建設(shè)，未來該區(qū)域直達深圳中心區(qū)的時間將大為縮短，這也一定程度上制約了房價的下跌空間。目前，他只盼著房價能有10%到20%左右的降價，好盡快“上車”。

在深圳某銀行做客戶經(jīng)理的小羅則告訴記者，自己每月一兩萬的工資暫時根本買不起深圳的房子，父母也給不了支持，所以只能租房。她盼著政府多配套建設(shè)公租房、安居型商品房，像她這樣有著深圳戶口但又收入有限的夾心層才能申請到低價住房。

緩解“夾心層”住房困難 深圳“發(fā)力”人才房及保障性住房

對于普通工薪階層來說，2015年以來房價翻番，從“買不起”到“租不起”來得猝不及防。為緩解“夾心層”住房困難，“十三五”期間，深圳將探索建立“高端有市場、中端有支撐、低端有保障”的住房制度。其中，計劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套（其中人才住房不少于30萬套），總建筑面積約2600萬平方米，相當(dāng)于深圳特區(qū)成立30多年來建設(shè)的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間深圳開工的商品房數(shù)量(35.7萬套)。

對于深圳這一人口凈流入的城市而言，住房供需矛盾長期存在，如何解決住房用地問題是個難題。

多途徑籌建人才房及保障性住房

深圳市住建局局長張學(xué)凡表示，40萬套住房建設(shè)用地不能完全靠新供應(yīng)的土地來保障，還需要另找其他渠道來解決，最大困難在于土地資源緊缺，40萬套人才住房和保障性住房里真正能落實土地保障的僅有21萬套，剩余19萬套的土地保障暫時還不到位，需通過多種方式推動解決。

據(jù)悉，深圳將拓寬渠道，通過城市更新配建、地鐵上蓋、棚戶區(qū)改造、城中村綜合整治、城際合作等15種途徑籌集建設(shè)。此外，深化住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，租購并舉，大力發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建多主體多渠道住房供給新格局。

深圳市規(guī)土委旗下深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒提出，可通過“軌道交通+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才小鎮(zhèn)+公共配套”的都市圈城際住房合作，開發(fā)建設(shè)一批面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工和深圳人才供應(yīng)的人才住房。

而張學(xué)凡也表示，將主動落實粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，大力推進區(qū)域合作努力破解土地資源瓶頸問題，加大和周邊城市的溝通協(xié)調(diào)力度，共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)并配套建設(shè)人才住房，以軌道交通連接來實現(xiàn)城際之間的合作。