繼5月20日5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%后，6月1年期和5年期LPR均與上月持平。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月103個(gè)城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次LPR按兵不動(dòng)有合理性，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有降息空間，6月份樓市銷售會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)。

 

　　貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，分別較5月回落49個(gè)、23個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來(lái)新低；6月平均放款周期為29天，與5月持平。

 

　　對(duì)于6月LPR未變的原因，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，5月份LPR非對(duì)稱降低，5年期下降15個(gè)基點(diǎn)，而且首套房還可以在LPR基礎(chǔ)上再下降20個(gè)基點(diǎn)，這是對(duì)樓市非常大幅度的定向降息。從5月下旬開(kāi)始，政策進(jìn)入窗口期，即觀察既有松綁扶持政策的效應(yīng)，而不是出臺(tái)新一輪刺激政策。

 

　　李宇嘉同時(shí)指出，5月份樓市在明顯好轉(zhuǎn)。一方面，70城房?jī)r(jià)中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大；二手房?jī)r(jià)一線城市連續(xù)6個(gè)月上漲，且京滬杭等位列漲幅前面。如果再去普遍式地、普惠地降低LPR，可能會(huì)導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲，這是管理層不愿意看到的。另外，盡管1-5月份樓市銷售、新開(kāi)工、拿地跌幅在擴(kuò)大，但5月單月環(huán)比改善跡象很明顯，比如銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)26%，土地購(gòu)置面積環(huán)比增長(zhǎng)46%，而且各項(xiàng)樓市指標(biāo)單月同比跌幅也在收窄。因此，如果繼續(xù)降低LPR，會(huì)與疫情紓困、各地刺激的政策形成疊加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)滯后快速上漲。

 

　　貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也認(rèn)為，6月LPR不變有三方面影響因素，一是5月五年期以上LPR已降低15個(gè)基點(diǎn)，政策效果釋放需要時(shí)間；二是各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)措施進(jìn)入落實(shí)階段，貨幣政策整體上處于效果觀察期，短期內(nèi)LPR再次下降的可能性較低；三是近期美聯(lián)儲(chǔ)加息，國(guó)內(nèi)貨幣政策穩(wěn)健有助于兼顧內(nèi)外平衡。

 

　　劉麗杰還指出，上月五年期以上LPR下降帶動(dòng)首套、二套房貸利率下限分別降低為4.25%、5.05%，城市銀行及時(shí)調(diào)整。6月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購(gòu)房者的貸款成本。本輪房貸利率下調(diào)過(guò)程中，三四線城市利率下調(diào)幅度較大，如開(kāi)封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、上饒等地首套主流利率較去年9月的高點(diǎn)下調(diào)超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)，這代表銀行對(duì)三四線城市住房的支持力度更大。

 

　　劉麗杰認(rèn)為，房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸，從實(shí)質(zhì)上提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，有助于加快市場(chǎng)成交。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過(guò)20%。當(dāng)前103個(gè)城市中超過(guò)四成的城市房貸利率高于下限，未來(lái)仍有降息空間，結(jié)合6月以來(lái)地方政策的支持力度也在加強(qiáng)，這利于6月及下半年市場(chǎng)交易的修復(fù)。

 

　　李宇嘉也認(rèn)為，6月份估計(jì)是政策窗口期，表現(xiàn)在管理層觀察既有松綁政策（包括地方松綁、央行前期降低LPR、疫情紓困等）的效果，觀察疫情結(jié)束后的消費(fèi)態(tài)勢(shì)，觀察經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的變化。因此，LPR按兵不動(dòng)是合理的。如果居民購(gòu)房在6月份繼續(xù)下降，且跌幅超出預(yù)期，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)又比較差的話，不排除7月份新一輪調(diào)整窗口出現(xiàn)后，LPR再啟動(dòng)下調(diào)。隨著疫情結(jié)束，一攬子紓困疫情落地，加上前期央行降準(zhǔn)、定向?qū)鞘薪迪?，各地前期密集紓困樓市，預(yù)計(jì)6月份樓市銷售會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)，特別是熱點(diǎn)城市。