8月31日晚，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》(以下簡稱《通知》)，公布了廣州市首批共96個熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格。記者發(fā)現(xiàn)，《通知》公布的參考價格基本為今年市場成交價的70%-80%，這引起業(yè)內(nèi)及市場熱議。

　　9月1日，羊城晚報記者走訪數(shù)個熱點區(qū)域住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)不少中介地鋪已經(jīng)緊急撤下房源價格。1日傍晚，貝殼等房屋中介網(wǎng)站也下架了成交數(shù)據(jù)，中介稱大部分放盤的業(yè)主正在觀望。專家認(rèn)為，公布二手房參考價會斬斷中介(業(yè)主)掛牌價拉動成交價上漲的循環(huán)，預(yù)計未來三個月二手房成交量會有明顯下降。

　　記者走訪

　　放盤業(yè)主在觀望 線上平臺查不到均價

　　《通知》發(fā)布后，各市場主體是否會執(zhí)行參考價?業(yè)內(nèi)議論紛紛。據(jù)統(tǒng)計，首批公布的熱點區(qū)域住宅小區(qū)中主要分布在天河區(qū)(54個)和黃埔區(qū)(23個)，其余分布在番禺區(qū)(8個)、海珠區(qū)(7個)及越秀區(qū)(4個)。以天河為例，不少位于珠江新城核心地段的小區(qū)如保利心語花園、中?；ǔ菫常瑓⒖純r分別是96957元/平方米和92641元/平方米，與中介平臺上掛牌每平方米18萬元—19萬元的單價相比，可謂“腰斬”。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，首批公布的96個小區(qū)交易參考價基本為今年的市場成交價的70%-80%，但與2020年全年的單盤成交價較為接近。其中，近七成小區(qū)的參考價，與其2020年的二手成交價的差距在10%左右。換言之，進入2021年，首批公布參考價的96個小區(qū)二手房成交價格上漲明顯。

　　羊城晚報記者在珠江新城走訪發(fā)現(xiàn)，不少中介商鋪9月1日緊急撤下相關(guān)小區(qū)房源信息或用“驚喜價”等字眼代替具體價格。保利心語花園周邊某中介商鋪工作人員表示：“目前大部分放盤的業(yè)主正處于觀望狀態(tài)，若非急需資金，不會輕易降價，《通知》對市場影響暫時不明顯。”該中介透露，保利心語花園二手房價格均價仍在14萬元-15萬元/平方米。

　　而記者在雋峰苑小區(qū)外的一家中介商鋪看到，該小區(qū)房源信息暫未撤下，雋峰苑放盤的二手房價格仍維持在10萬元-15萬元/平方米，明顯高于參考價的80747元/平方米。記者走訪過程中，雋峰苑一名業(yè)主來到該中介商鋪，表示要暫緩放盤。“昨晚看到消息后今天馬上過來了，降價這么多是不會賣的。”該業(yè)主說。

　　越秀區(qū)首批公布參考價的4個小區(qū)均位于東風(fēng)東路一帶，附近有東風(fēng)東路小學(xué)、育才學(xué)校等知名學(xué)校。這4個小區(qū)二手房參考價為6.9萬元-8.2萬元/平方米，而中介平臺顯示掛牌均價都不下10萬元/平方米。記者走訪附近中介商鋪，發(fā)現(xiàn)難以找到這4個小區(qū)的房源信息，但其他小區(qū)仍正常展示。一名房產(chǎn)中介對記者表示，在附近置業(yè)的群體大部分是為了孩子能夠入讀周邊學(xué)校，有入學(xué)資格的房源需求旺盛，不擔(dān)心降價。更有中介直言：“自去年6月至今，有的房子價格上升了1萬元/平方米，目前《通知》的細則未出，一切都按原來的操作。”該中介表示，有入讀周邊學(xué)校資格的房源轉(zhuǎn)手周期較短，價格堅挺，賣家是不會降價出讓的。

　　《通知》提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。9月1日傍晚，記者查詢發(fā)現(xiàn)，線上中介平臺貝殼、鏈家等的二手房“查成交”功能下架，已經(jīng)公布參考價的96個小區(qū)都無法查詢到均價，這些小區(qū)的在售房源只剩零星幾套。不僅如此，在這兩個平臺上，廣州所有的二手房小區(qū)均已查詢不到過往的成交記錄。

　　專家觀點

　　預(yù)計未來三至六個月 二手房價格會下降

　　記者采訪多名房產(chǎn)中介，他們對二手房參考價政策的心態(tài)各有不同。有中介表示支持，并稱若真的降價，會吸引更多買家;而更多的中介則認(rèn)為該政策出臺，勢必會導(dǎo)致成交量下降，業(yè)績受損。

　　事實上，在《通知》發(fā)布之前，廣州二手房網(wǎng)簽數(shù)已有下降趨勢。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月(統(tǒng)計周期為2021年7月26日至2021年8月25日)，全市二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)和網(wǎng)簽面積分別為8535宗和82.17萬平方米，環(huán)比分別下降4.23%和3.10%，同比分別下降44.11%和43.32%。

　　按揭付款比例(按網(wǎng)簽宗數(shù)計算)方面，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，8月廣州市中介促成二手住宅按揭付款比例環(huán)比下降2.66個百分點至53.11%，已連續(xù)第五個月出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　此外，有買家擔(dān)心銀行會按照參考價評估貸款金額相關(guān)事宜，即貸款金額下降，成交價不變，首付增多。記者致電廣發(fā)銀行廣州分行某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理得知，廣發(fā)銀行廣州市內(nèi)所有支行都會將交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一。民生銀行廣州分行某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，目前貸款審批流程較為復(fù)雜，政策剛出不久，是否執(zhí)行二手房參考價申請貸款需要看實際情況而定。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，如果二手房參考價應(yīng)用到銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，勢必對廣州的二手住房交易產(chǎn)生重大沖擊，這在當(dāng)前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的大背景下，市場調(diào)整和行業(yè)調(diào)整在所難免。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一手房限價是當(dāng)下趨勢，但這會導(dǎo)致二手房和一手房價格倒掛，結(jié)果就是“打新熱潮”。實施二手房參考價可以引導(dǎo)業(yè)主和中介掛牌價趨向理性，斬斷掛牌價推動買家市場預(yù)期、拉動成交價上漲的循環(huán)。

　　中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜表示，自廣州樓市“421”新政出臺后，珠江新城等熱點區(qū)域的二手房價已有下降趨勢，但總的來說依然是“升多跌少”。二手房參考價的出臺是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的具體舉措，對促進房地產(chǎn)市場良好發(fā)展會起到一定的作用。

　　黃韜認(rèn)為，按照以往的經(jīng)驗，如果持續(xù)三個月成交量下降，價格就會受到影響，因此預(yù)計未來三個月至六個月，二手房價會出現(xiàn)一定的下降。黃韜說道：“在這三個月內(nèi)會對房產(chǎn)中介公司帶來較大的影響，而從長遠的角度看，房產(chǎn)中介要為一個更健康的市場做調(diào)整和準(zhǔn)備。”

　　肖文曉表示，在“房住不炒”的大政方針下，未來商品住房一定會更多地回歸居住屬性，它的投資屬性會被弱化，“炒房致富”的故事正在遠去。

　　政策導(dǎo)向

　　發(fā)布二手房參考價目的在于穩(wěn)定預(yù)期

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州是一線城市中一手房、二手房同比漲幅最高的城市，一手房同比上漲10.9%，二手房則同比上漲12.2%。據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《通知》政策解讀，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，是貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控要求、構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的重要措施，有利于進一步提升廣州市二手住房市場信息透明度，為二手住房交易提供市場參考，規(guī)范交易秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　今年以來，包括深圳、上海、成都、東莞、西安等全國多個城市已陸續(xù)實施二手房參考價，多數(shù)城市的二手住宅市場在實施參考價后成交量有明顯下降。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，從可比城市情況來看，二手市場相對成熟的深圳、上海，短期內(nèi)成交量下跌幅度在30%-60%之間。此外，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳自今年2月公布二手房參考價后，二手房價上漲幅度逐月回落，在5月至7月均出現(xiàn)價格環(huán)比下跌的情況。